토지거래허가구역 지정 기준과 해제 시 아파트 매매 시장에 미치는 영향
토지거래허가구역 지정 기준과 해제 시 아파트 매매 시장에 미치는 영향
2025년 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 부동산 시장이 크게 요동쳤다. 이번 글에서는 토지거래허가구역의 지정 기준, 해제 사례와 시장 영향, 그리고 투자자가 알아야 할 전략을 정리했다.
토지거래허가구역, 무엇이 어떻게 달라지나
토지거래허가구역(토허구역)은 부동산 투기 억제를 위해 국토교통부장관이나 시·도지사가 특정 지역을 지정하는 제도다. 법적 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률이며, 1979년 처음 도입된 이후 지금까지 운용되고 있다.
토허구역으로 지정되면 일정 면적 이상의 토지나 주택을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 아파트 기준 핵심 조건은 2년 실거주 의무다. 잔금当天 전입해야 하며, 허가증상 결재일로부터 4개월 이내에 잔금을 치러야 한다. 실거주 조건을 충족하면 양도소득세 12억원 이하 비과세 요건도 자동으로 충족된다.
재건축 조합원의 경우 더 까다롭다. 매도자는 10년 보유·5년 거주·1가구 1주택이어야 하고, 매수자는 세대원 전원 무주택자·3개월 내 잔금·6개월 내 입주 조건을 모두 충족해야 거래가 가능하다.
지정 기준: 어떤 지역이 왜 지정되나
토지거래허가구역 지정의 핵심 기준은 투기 우려다. 구체적으로는 부동산 가격 급등, 개발 호재, 대규모 정비사업 등으로 투기 수요가 유입될 가능성이 높은 지역이 대상이 된다.
지정 권한은 국토교통부장관과 시·도지사 두 명에게 있다. 최대 지정 기간은 5년이지만, 두 명이 교차 지정할 수 있어 사실상 무한 반복이 가능하다는 점이 특징이다. 실제로 잠실·삼성·대치·청담동(잠삼대청)은 2020년 6월 첫 지정 후 계속 갱신됐다.
지정 면적 기준은 주거지역의 경우 대지권 6㎡를 초과하는 아파트가 대상이다. 즉, 소형 평형이나 대지지분이 작은 주택은 규제를 피해갈 수 있다.
2025~2026년 토허구역 변천사
최근 토허구역의 변동을 연대순으로 보면 시장의 흐름이 더 선명하게 보인다.
- 2020.6 — 문재인 정부, 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 아파트 첫 지정
- 2021.4 — 압구정·여의도·목동·성수 추가 지정 (압여목성)
- 2025.2.13 — 잠삼대청 아파트 토허제 전면 폐지 (재건축 14개 단지 제외) → 갭투자 급증
- 2025.3.19 — 강남3구 + 용산구 전역 아파트로 확대 재지정
- 2025.8.26 — 수도권 외국인·법인 토지거래허가제 시행
- 2025.10.15 — 서울 전역 + 경기남부 상당수로 확대 (헌정사상 최초)
10·15대책으로 서울 25개구 전역과 경기도 과천·광명·성남·의왕·하남 전역, 수원 팔달·영통·장안구, 안양 동안구, 용인 수지구가 새로 지정됐다. 지정 기간은 2025년 10월 20일 계약자부터 2026년 12월 31일까지이며, 갱신 가능하다.
해제되면 시장에 어떤 일이 일어나나
토허구역이 해제되면 가장 먼저 나타나는 현상은 거래량 폭발이다. 그동안 실거주 의무로 위축됐던 갭투자 수요가 한꺼번에 몰리면서 거래가 급증한다.
2025년 2월 잠삼대청 해제 당시 타지역 거주자의 서울 아파트 매입 비중이 25.15%까지 치솟았다. 해제 직후 집값도 단기 급등했다. 하지만 정부가 다시 토허구역을 확대 재지정하면서 진정됐다.
KDI 연구에 따르면 토허구역 지정 이후 규제 지역 내 주택가격은 주변 지역에 비해 하락했다. 반면 규제 지역에서 5km 이내 인근 지역으로 풍선 효과가 나타나면서 그쪽 집값이 오르는 현상도 관찰됐다.
결국 토허제 해제의 시장 영향은 크게 세 가지로 요약된다.
- 단기 거래량 급증 — 갭투자 수요가 몰리며 거래 정상화
- 집값 단기 상승 — 풍부한 유동성이 규제 해제 지역으로 몰림
- 인근 지역 풍선 효과 — 규제가 유지된 인근 지역으로 투기 수요 이동
토허제 해제 사례 분석
사례 1: 잠삼대청 2025년 2월 해제 → 3월 재지정
2025년 2월 13일, 잠실·삼성·대치·청담동의 아파트 토지거래허가제가 전면 폐지됐다. 해제 직후 타지역 거주자의 매입 비중이 25.15%까지 치솟았고, 대치 은마·잠실 엘스·리센츠 등 주요 단지에서 신고가 행진이 이어졌다.
하지만 불과 1개월 뒤인 3월 19일, 정부는 강남3구+용산구 전역으로 토허구역을 확대 재지정했다. 해제 기간이 너무 짧아서 시장 충격이 제한적이었지만, "해제→재지정" 패턴이 반복될 수 있다는 불확실성을 남겼다.
사례 2: 2025년 10·15대책 → 서울 전역 확대
이재명 정부의 10·15대책은 토허구역을 헌정사상 최초로 서울 전역으로 확대했다. 그 결과 타지역 거주자의 서울 아파트 매입 비중이 2025년 10월 24.52%에서 12월 19.98%로 두 달 연속 하락했다. 2022년 10월 이후 3년 2개월 만의 최저치다.
대신 서울 거주자의 타지역 아파트 매입 비중이 6.43%로 3년 5개월 만에 최고를 기록하며 수도권 외곽으로 수요가 이동하는 현상이 나타났다.
투자자 체크포인트
토지거래허가구역이 현재 유지·확대되는 흐름 속에서 투자자가 고려할 점을 정리했다.
- 실거주 목적이라면 불허가 걱정은 적다. 강남3구+용산 지역은 일반 실수요자의 허가율이 사실상 100%에 가깝다. 특수 사례(사랑제일교회 등) 외에는 거의 불허가되지 않는다.
- 갭투자는 토허구역 내에서는 불가능하다. 실거주 의무가 있기 때문에 전세를 끼고 매수하는 방식이 막힌다. 갭투자를 계획한다면 토허구역 밖 지역을 봐야 한다.
- 해제 타이밍을 노리기보다 장기적 흐름을 보는 게 낫다. 2025년 사례에서 봤듯 해제되더라도 1개월 만에 재지정될 수 있다. 해제를 단기 투자 기회로 보기보다 정책 방향성을 읽는 게 중요하다.
- 비토허구역(서울 내 비아파트·경기 일부)으로 눈을 돌릴 수도 있다. 10·15대책으로 비아파트(빌라·연립 등)는 내국인에게 해제됐고, 성수전략정비구역 등 일부만 유지됐다.
- 현재 토허구역 지정은 2026년 12월 31일까지다. 2027년 이후 재지정 여부가 시장에 큰 변수가 될 전망이다.
자주 묻는 질문
Q1. 토지거래허가구역은 누가 지정하나요?
A. 국토교통부장관과 시·도지사가 지정할 수 있습니다. 최대 5년까지 지정 가능하며, 두 명이 교차 지정하면 사실상 무한 반복이 가능합니다.
Q2. 아파트를 사려면 어떤 조건을 충족해야 하나요?
A. 기본적으로 2년 실거주 의무가 있습니다. 잔금일에 전입해야 하고, 허가증상 결재일로부터 4개월 이내 잔금을 치러야 합니다.
Q3. 토허구역이 해제되면 집값은 어떻게 되나요?
A. 단기적으로 거래량이 급증하고 집값이 오르는 경향이 있습니다. 2025년 2월 잠삼대청 해제 당시 갭투자가 급증하며 신고가 행진이 이어졌습니다.
Q4. 현재 서울에서 토허구역이 아닌 곳이 있나요?
A. 10·15대책 이후 서울 전역이 토허구역으로 지정됐습니다. 다만 비아파트(빌라·연립 등)는 내국인에게 해제된 상태입니다.
Q5. 재건축 조합원 지위 양도는 어떻게 다른가요?
A. 강남3구·용산구 지역의 재건축 조합원 지위 양도는 6가지 조건(매도자 3+매수자 3)을 모두 충족해야 거래 가능해 일반 아파트보다 훨씬 까다롭습니다.
Q6. 2027년 이후에는 어떻게 되나요?
A. 현재 지정 기간이 2026년 12월 31일까지이므로, 2027년 이후 재지정 여부가 시장의 최대 변수입니다. 정치권의 규제 기조 변화에 따라 달라질 전망입니다.
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